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점보 리버스 모기지는 어떤 종류의 리버스 모기지인가 [ASK미국 주택/커머셜/비즈니스-사무엘 리 융자 전문가]

▶문= 점보 리버스 모기지는 어떤 종류의 리버스 모기지일까요? ▶답= 많은 시니어가 사용하는 리버스 모기지는 FHA가 Insured 하는 전통적인 HECM(Home Equity Conversion Mortgage)입니다. 이 HECM 리버스 모기지는 매년 주택의 가치가 설정된 최대 청구 금액을 초과할 수 없는 모기지입니다. 2023년에 HECM 리버스 모기지에 설정된 최대치는 $1,089,300입니다. 시니어 분이 소유한 주택이 이 액수를 넘는다고 해도 HECM리버스 모기지를 사용하시면, 이 금액까지만 리버스 모기지로 사용하실 수 있습니다. 하지만 Jumbo 리버스 모기지를 사용하시면, 주택의 가치가 그해의 최대치 금액을 넘어서, $2M 이상이 되어도, 그 주택의 모든 가치를 통해서 리버스 모기지를 사용하실 수 있는 것입니다. 점보 리버스 모기지의 주요 특징은 다음과 같습니다. 1. 사용할 수 있는 부동산 유형은 단독 주택, 다세대 부동산 및 콘도미니엄을 포함한 다양한 부동산 유형에 사용할 수 있습니다. 2. HECM 리버스 모기지는 62세 이상이 되어야 하지만 JUMBO 리버스 모기지는 나이의 제한이 다소 낮습니다. 3. JUMBO 리버스 역시, 가지고 계신 주택에 충분한 에큐티가 있어야 리버스 모기지를 잘 활용하실 수 있습니다. 4. JUMBO 리버스는 모기지 보험이 없습니다. 통상적으로 HECM 리버스는 집 가치의 2%를 모기지 보험으로 내어야 하지만, JUMBO 리버스는 모기지 보험이 없는 대신에, 이자율이 다른 리버스 모기지보다 높은 편입니다. 5. HECM 리버스 모기지는 보통, 변동 이자율이 적용되지만, JUMBO 리버스는 변동 이자율뿐만 아니라 고정 이자율도 가능합니다. 6. JUMBO 리버스 모기지 역시, 리버스 모기지로부터 발생하는 모든 Liability에 대하여 이자를 내실 필요가 없습니다. 즉 리버스 모기지로 한도만큼 모두 사용하신 후에도, 다시 그 Liability를 갚지 않으셔도 됩니다. 7. 모든 closing 비용이 리버스 모기지에 포함되어 있기 때문에 별도의 돈을 지불하지 않으셔도 됩니다. 점보 리버스 모기지를 고려하는 시니어 주택 소유자는 자신이 소유한 옵션을 잘 살펴보시고 리버스 모기지 전문가와 상담하시면서 결정하시길 바랍니다. ▶문의: (714)472-4267미국 리버스 리버스 모기지로 hecm리버스 모기지 모기지 보험

모기지 보험 없는 리버스 모기지의 특징 [ASK미국 주택/커머셜/비즈니스-사무엘 리 융자 전문가]

▶문= 모기지 보험이 필요 없는 리버스 모기지의 특징은 무엇일까요? ▶답= 리버스 모기지는 크게 두 가지로 나누어집니다. FHA에서 Insure 하는 HECM 리버스 모기지가 있고, FHA와 상관없는 리버스 모기지(가칭 점보 리버스 모기지)가 있습니다. 일반적인 리버스 모기지는 HECM 리버스 모기지인데, 이 리버스 모기지는 모기지 보험을 꼭 들어야 합니다. 이 모기지 보험은 최고 집의 가치의 2%를 내야 하기 때문에 처음에 조금 부담이 되기도 합니다. 하지만, 처음에 한 번만 HECM 리버스 모기지를 들게 되면, 평생 동안 리버스 모기지를 통해서 페이먼트를 받게 되고, 더 이상 Liability에 대하여 다시 페이먼트를 은행에 낼 필요가 없기 때문에, 더 많은 혜택을 받게 되는 것입니다. 그리고 HECM 리버스 모기지의 Limit가 매년 설정되는데, 2023년에는 Limit가 $1,089,300까지 적용됩니다. 그러면 모든 리버스 모기지에 이런 Limit이 적용될까요? 그렇지 않습니다. FHA에서 insure 하지 않지만 미국 메이저 렌더에서 제공하는 안전한 리버스 모기지(가칭 점보 리버스 모기지)도 있습니다. 이 리버스 모기지의 장점은, 모기지 보험이 없다는 것입니다. 하지만 HECM 리버스 모기지보다 이자율이 적은 편입니다. 모기지 보험이 없는 리버스 모기지의 또 다른 특징은 HECM 리버스 모기지는 집의 가치가 2M이나 3M이 되어도 그 집을 통해서 리버스 모기지를 $1,089,300까지만 받을 수 있지만, 점보 리버스 모기지는 그의 가치가 1M or 2M 이상일 때, 그 집의 모든 가치를 활용해서 리버스 모기지를 받을 수 있는 것입니다. 집의 가치가 1M보다 휠씬 클 때, 점보 리버스 모기지로 그 집에 속한 에큐티를 모두 활용하여, 더욱 풍성한 노후 자금을 사용할 수 있는 것입니다. 그리고 사용하고 남은 에큐티를 beneficiary에게 넘겨 줄 수 있는 것입니다. 마지막 리버스 모기지의 오해를 한 가지만 말씀드리면, 리버스 모기지를 받으신다고, 그 집의 에큐티를 모두 사용하시는 것이 아닙니다. 대부분의 경우, 충분히 에큐티를 사용하신 후에도, 최소한 40% 이상에 에큐티가 남게 되는데, 그 이유는 리버스 모기지가 설정된 후에도 대부분의 집값은 계속해서 상승하기 때문입니다. ▶문의: (714)472-4267 사무엘 리 융자 전문가미국 비즈니스 리버스 모기지 모기지 보험 점보 리버스

연방 모기지 보험 평균 800불 인하

정부가 저소득층의 주택 구매 부담을 덜어주기 위해 정부가 보증하는 모기지 보험(MI)의 보험료를 인하한다. 연방주택도시개발부(HUD)는 FHA 융자 시 가입해야 하는 모기지 보험 요율을 0.85%에서 30베이시스포인트(Basis Point,1bp=0.01%)를 하향 조정한다고 22일 밝혔다. 이로써 FHA의 MI 요율은 0.55%로 낮아졌다. 정부는 이번 인하 조치로 85만 명의 대출자들이 연평균 800달러의 보험료를 줄일 수 있게 됐다며 2023년에만 약 6억78000만 달러의 보험료를 절약하게 된 것이라고 전했다. 월스트리트저널은 이번 조치로 27만 달러를 대출받은 경우 월 70달러 정도의 보험료 부담이 줄어들 것으로 봤다. 모기지 보험은 대출자가 주택페이먼트 상환을 못 할 경우 금융기관의 손해를 방지할 목적으로 가입하도록 하고 있다. FHA 대출이 아니더라도 일반 모기지 역시 다운페이먼트 비율이 20%이하면 의무적으로 MI를 들게 돼 있다. 정부의 이와 같은 조치는 법적으로 2%를 웃돌면 되는 FHA 보험 기금의 자본준비금 비율이 지난해 11월 기준으로 11%에 이를 정도로 보험료가 너무 높다는 지적이 나왔기 때문이라는 게 업계의 설명이다. 게다가 부동산 중개업체 레드핀에 따르면 지난해 12월 주택을 매입하면서 이 보험에 가입한 사람이 2020년 5월 이후 가장 많은 6명 중 약 1명에 달할 정도로 최근 주택 구매 시 해당 보험 활용이 늘어난 상황이다. FHA 대출은 크레딧에 문제가 있는 예비주택구매자에게 적합하다. 특히 저소득층 내 집 마련을 돕고자 다운페이먼트도 주택 가격의 3.5%로 매우 낮다. FHA 국장을 지낸 뒤 모기지 업계에서 컨설팅하는 데이비드 스티븐스는 보험료 인하에 대해 “주택구매 성수기인 봄이 오는 가운데 더 많은 구매자에게 분명히 도움이 될 것”이라고 말했다. 지난해 공격적인 금리 인상 여파로 주택 수요가 크게 위축됐고, 역대 최고 수준으로 높아진 집값에 대출 금리까지 치솟으면서 수요자들의 주택 매입 여력은 매우 축소된 상태다. 이날 전국부동산중개인협회(NAR) 발표에 의하면 1월 기존주택 매매 건수가 전월보다 0.7% 감소, 1999년 통계 집계 시작 후 최장인 12개월 연속 감소세를 이어갔다. 지난달 거래된 기존주택 중위가격은 35만9000달러로 전월보다 2%가량 떨어졌으며, 전월 대비로는 지난해 6월 역대 최고가(41만3800달러)를 찍은 뒤 7개월 연속 하락했다. 양재영 기자모기지 보험 보험료 인하 모기지 보험 보험료 부담

연준이 올린 기준 금리가 모기지 이자율과 부동산에 미칠 영향 [ASK미국 주택/커머셜/비지니스 융자 - 사무엘 리 전문가]

▶문= 6월 15일 수요일에 연준이 올린 기준 금리가 모기지 이자율과 부동산에 어떤 영향을 미칠까요? ▶답= 제롬 파월 의장은 6월 15일 수요일에 초대형 75베이시스 포인트 금리 인상을 단행했습니다. 워싱턴에서 열린 연준회의 후에 기자회견에서 파월 의장은 정책 입안자들이 40년 만에 가장 뜨거운 인플레이션을 낮추기 위해서 75 bp를 올렸고, 7월에 또 다른 75베이시스 포인트 인상을 고려할 것이라고 보고했습니다. 파월 의장은 "분명히 오늘의 75bp 인상은 비정상적으로 큰 것이며, 이런 큰 움직임은 흔하지 않을 것이지만, 다음 연준 회의 때에도 50bp 또는 75bp 인상이 유력할 것"이라고 말했습니다. 이렇게 급하게 이자율을 올리는 이유는 미국 노동부 보고서에 의하면 5월 소비자 물가 지수는 1년 전보다 8.6 % 상승했는데, 이는 40년만에 가장 빠른 속도로 상승한 것으로 이것은 연준이 인플레이션을 잡지 못했기 때문이라고 경제학자들은 말하고 있습니다. 지난 달 빅스텝 즉 0.5 % 금리 인상에도 불구하고 인플레이션이 완화되지 않자 금리를 0.75% 올리는 자이언트 스텝을 28년만에 밟을 수 밖에 없었다는 것입니다. 따라서 미국의 기준금리는 연 0.75~1.0%에서 연 1.5~1.75% 수준으로 올라왔습니다. 올해 내로 기준금리를 3.4% 수준까지 올릴 것을 시사하기도 했습니다. 이는 3월 추정치인 1.9%보다 1.5% 높은, 3.4%로 상향 조정된 것입니다. 특이한 점은 연준이 75bp로 이자율을 상승시켰지만, 미국 10년물 국채의 이자율은 3.5%에서 3.35%로 오히려 안정되었습니다. 뿐만 아니라, 모기지 이자율도 파월의장이 이자율을 75bp로 올린다고 해지만, 어제에 비해 상대적으로 큰 폭의 상승은 없었습니다. 오늘 모기지 이자율이, 30년 고정으로 대략 5.75~6%대의 이자율을 보이고 있습니다. 하지만 앞으로 어떻게 될지는 아직 예측할 수 없습니다. 기준 금리 상승이 모기지 이자율 상승폭에 어떤 영향을 줄지 모기지 이자율 상승폭이 부동산 시장에 어떤 영향을 미치게 될지 살펴보아야 합니다. 현재 부동산 시장은 이자율 상승으로 주택 가격이 주춤하고 있는데, 초미의 관심사는 이런 이자율 상승이 주택 가격에 어떻게 작용할지, 완만한 하락일지, 급격한 하락일지, 내려간다면 어느 정도 내려갈지 살펴보아야 합니다. 하지만, 잊지 말아야 할 것은 현재 주택을 소유한 주택 오너는 가장 낮은 이자율로, 건강하고 단단한 융자 배경을 가지고 주택을 소유하고 있기 때문에 이자율이 상승했다고, 무분별하게 주택을 시장에 던지지 않을 것입니다. 관전 포인트는 몇 달 전 호황일 때 부동산 회사들이 구입한 기관 매물이 부동산 마켓에 어떤 식으로 나올 것인가를 살펴볼 필요가 있습니다. ▶문의: (714)472-4267 사무엘 리 융자 전문가미국 비지니스 리버스 모기지도 모기지 페이먼트 모기지 보험

리버스 모기지를 고정 이자율로 설정하기 [ASK미국 주택/커머셜/비지니스 융자 - 사무엘 리 전문가]

▶문= 리버스 모기지를 고정 이자율로 설정하면 어떤 장점이 있나요? ▶답= 최근에 리버스 모기지 수요가 늘어나면서 다양한 리버스 모기지 종류가 나오고 있습니다. 전통적인 리버스 모기지는 현재 내고 있는 모기지 페이먼트를 내지 않으면서 소유하고 있는 주택의 에큐티를 이용해서 매달 리버스 모기지로부터 페이먼트를 받는 것입니다. 또는 라인 오브 크레딧을 설정해서 필요할 때 크레딧 카드처럼 사용하는 방법입니다. 이런 설정을 했을 때 대부분 리버스 모기지를 위한 모기지 보험을 들어야 하고 이자율도 변동으로 설정됩니다. 사실 이자율이 변동이라고 하지만 변동 이자율에 cap이 설정되어서 큰 문제가 되지 않으며 그렇게 크게 변동되지 않습니다. 많은 분들이 리버스 모기지를 할 때 변동 이자율과 모기지 보험을 들어야 한다는 것에 부담을 느끼십니다. 하지만 리버스 모기지도 변동 이자율이 아닌 고정 이자율로 설정하실 수도 있습니다. 리버스 모기지를 설정할 때 집의 모기지 페이먼트를 내지 않아도 되고 리버스 모기지로부터 일시불로 돈을 받게 된다면 리버스 모기지를 고정으로 설정하실 수 있는 것입니다. 또한 모기지 보험도 지불할 필요가 없는 것입니다. 그래서 더이상 페이먼트를 내지 않아도 집의 에큐티를 이용해서 할 수 있는 만큼 일시불을 받게 되면 평생 집의 페이먼트를 내지 않고 일시불로 받은 돈을 사용하시면 됩니다. 또한 나중에 집의 가치가 올라가서 집의 에큐티가 더 생기게 되다면 다시 재융자를 통해서 다시 리버스 모기지를 하시게 되면 올라간 에큐티를 사용하실 수 있는 것입니다. 리버스 모기지에 대한 오해 중 하나는 리버스 모기지를 할 경우 집에 있는 에큐티가 급격하게 없어지지 않을까라는 생각입니다. 하지만 리버스 모기지 렌더는 리버스 모기지 신청자에게 평생 동안 리버스 모기지의 베네핏을 제공해야 하기 때문에 아주 효과적으로 집의 에큐티를 활용하게 됩니다. 그러므로 리버스 모기지를 하시고 몇 년 후에 리버스 모기지를 중단하셔도 대략 리버스 모기지를 신청하셨을 당시의 집의 에큐티와 거의 비슷하게 남아 있는 것을 보시게 됩니다. 왜냐하면 집 가격도 매년 계속해서 상승하기 때문입니다. 그러므로 리버스 모기지는 가장 효율적으로 집의 에큐티를 사용하는 방법이며 노후를 좀 더 풍요롭게 보내실 수 있는 방법이라는 것을 잊지 마시기 바랍니다. ▶문의: (714)472-4267 사무엘 리 융자 전문가미국 비지니스 리버스 모기지도 모기지 페이먼트 모기지 보험

리버스 모기지에 관해 가장 많이 받는 질문들 [ASK미국 주택/커머셜/비지니스 융자 - 사무엘 리 전문가]

▶문= 리버스 모기지에 들면 내가 가진 에큐티가 금방 소진되지 않나요? ▶답= 미주 한인 시니어 분들의 리버스 모기지에 대한 관심이 점점 높아지고 있습니다. 제가 리버스 모기지에 대한 칼럼을 계속 쓰면서 많은 문의가 들어오고 있습니다. 그동안 미주의 한인 시니어들은 백인이나 히스페닉에 비해서 리버스 모기지를 많이 가입하지 않았습니다. 하지만 점차 미주 한인 시니어들도 리버스 모기지에 많이 가입하고 계십니다. 그럼 리버스 모기지에 관심을 갖고 계신 시니어들이 가장 많이 하는 질문은 무엇일까요? 첫째 리버스 모기지를 할 때 모기지 보험이 너무 비싸다는 질문입니다. 처음에 HECM 리버스 모기지로 가입하실 때는 꼭 모기지 보험을 들어야 합니다. 하지만 이것은 결국 리버스 모기지에 가입한 시니어들을 보호하기 위한 장치인 것입니다. 리버스 모기지로부터 매달 페이먼트(tenure)를 평생 받도록 보장해주는 장치입니다. 하지만 리버스 모기지로 매달 돈을 받기 원하지 않고 line of Credit을 생각하시면 모기지 보험이 없는 리버스 모기지에 가입하실 수도 있습니다. 둘째 리버스 모기지에 들면 내가 가진 집의 에큐티가 금방 소진된다고 생각하십니다. 하지만 그렇지 않습니다. 리버스 모기지를 한 후에 집의 페이먼트를 내지 않고 내가 필요한 만큼의 line of Credit을 사용한 후에도 여전히 집의 에큐티는 충분히 남아있습니다. 예를 들어 75세 되시는 분이 리버스 모기지를 할 경우 대략 29만 달러의 론 발란스를 갖고 매달 1250달러 정도의 페이먼트를 받고 5년 뒤 79세에 리버스 모기지를 그만두고 집을 팔아도 대략 96만 달러의 집의 에큐티를 받으실 수 있습니다. 이것이 정확한 금액은 아니지만 리버스 모기지 시나리오에서 예측하는 숫자입니다. 이분이 리버스 모기지를 25년 동안 하시다가 99세에 이 집을 파셔도 대략 일백만 달러 정도의 에큐티가 남아 있게 됩니다. 이것은 집이 매년 4%씩 올라간다고 예상해서 만들어진 시나리오이기 때문입니다. 이 예측은 보수적으로 잡힌 것으로 남가주일 경우에 집값의 상승은 더 높아질 수도 있는 것입니다. 그러므로 리버스 모기지를 하시고 나중에 집을 파셔도 상당한 에큐티가 집에 남아 있다는 것을 잊지 마시길 바랍니다. ▶문의: (714)472-4267 사무엘 리 융자 전문가미국 비지니스 리버스 모기지로 모기지 보험 비지니스 융자

리버스 모기지 Line of Credit으로 신청 시 장점 [ASK미국 주택/커머셜/비지니스 융자 - 사무엘 리 전문가]

▶문= 높은 이자율 상황에서 리버스 모기지를 Line of Credit으로 신청할 때 어떤 장점이 있나요? ▶답= 리버스 모기지에는 두 가지 종류가 있습니다. 62세부터 가입할 수 있는 리버스 모기지가 있고 55세 이상부터 가입할 수 있는 리버스 모기지가 있습니다. 62세부터 가입할 수 있는 리버스 모기지를 HECM 리버스 모기지라고 합니다. HECM 리버스 모기지는 FHA에서 보증을 해주는 모기지입니다. 이 HECM 리버스에 가입하는 시니어들은 먼저 모기지 보험을 들어야 하며 이 모기지 보험은 한번 가입한 시니어들을 좀더 보호하기 위한 장치입니다. 하지만 55세부터 가입할 수 있는 리버스 모기지의 특징은 모기지 보험이 없다는 것입니다. 이런 리버스 모기지도 시니어들이 많이 사용하고 있습니다. 모기지 보험이 없는 리버스 모기지는 두 가지 방식으로 돈을 사용할 수 있는데 Line of Credit이나 Lump Sum(일시불)로 리버스 모기지로부터 돈을 받아 사용할 수 있습니다. 그러므로 매달 일정 금액으로 리버스 모기지로부터 돈을 받기 원한다면 모기지 보험이 있는 HECM 리버스 모기지를 받아야 합니다. 최근에 이자율이 많이 올라간 상황에서 리버스 모기지를 하실 때 매달 정기적인 돈을 받으실 필요가 없을 때 리버스 모기지를 하신다면 모기지 보험이 없는 리버스 모기지가 조금 더 유리합니다. 그 이유는 일단 초기에 들어가는 모기지 보험을 낼 필요가 없고 집 페이먼트를 내지 않고 리버스 모기지에 Line of Credit을 셋업하고 나중을 위해 준비해 두고 사용하지 않고 둔다면 높은 이자율만큼 Line of Credit의 리밋이 계속해서 상승하도록 설계되어 있기 때문입니다. 많은 시니어들이 리버스 모기지를 하시면서 당장 돈이 필요하셔서 리버스 모기지를 셋업 하기도 하시거나 일단 집 페이먼트를 내는 것을 멈추어 재정적 여유를 갖고 돈이 더 필요할 때를 위해 Line of Credit을 선택하시는 분도 있는데 이 때 리버스 모기지 안에서 Line of Credit이 자라나는 특징이 있는 것입니다. 리버스 모기지는 오랫동안 사셨던 집에서 다운사이징하는 것이 힘든 시니어들이 갖고 계신 에큐티를 리버스 모기지를 통해 좀 더 편안 노후를 보내실 수 있도록 하는 것입니다. ▶문의: (714)472-4267 사무엘 리 융자 전문가미국 비지니스 리버스 모기지도 모기지 보험 비지니스 융자